Le quartier de Montmartre, situé dans le 18e arrondissement de Paris, est l’un des secteurs les plus emblématiques et les plus recherchés de la capitale.
Comprendre le logement à Montmartre nécessite d’analyser plusieurs dimensions : la structure du parc immobilier, la répartition entre locataires et propriétaires, la typologie des logements, ainsi que l’évolution des loyers depuis plusieurs années.
Cet article propose une analyse structurée du marché immobilier de Montmartre, à la fois pour les résidents, les investisseurs et les personnes cherchant à s’installer dans le quartier.
Au sommaire :
Montmartre : un marché immobilier unique à Paris
Montmartre appartient administrativement au 18e arrondissement, mais constitue un micro-marché immobilier à part entière. Le quartier de Montmartre fait partie de deux sectorisations : Grandes-Carrières et Clignancourt.
On y retrouve :
- des rues très denses et anciennes
- des immeubles de petite taille (souvent 3 à 6 étages)
- une forte proportion de logements anciens
- une rareté structurelle de logements neufs
Le quartier est également marqué par une double pression :
- une forte demande de logement résidentielle (Parisiens, jeunes actifs, expatriés)
- une pression touristique importante, notamment autour du Sacré-Cœur, des Abbesses et de la rue Lepic
Résultat : Montmartre est un marché structurellement tendu, avec peu d’offres et une forte concurrence.
Structure du logement à Montmartre
Le parc de logements de Montmartre reflète la densité du nord parisien.
Données clés
- Le 18e arrondissement compte environ 120 000 logements.
- 99 % des logements sont des appartements
- Le bâti est majoritairement ancien (XIXe et début XXe siècle)
Lecture du marché
Le quartier se caractérise par une forte densité résidentielle, une faible présence de maisons individuelles et un marché immobilier largement dominé par les petites et moyennes surfaces.
Montmartre est donc typiquement un quartier où la demande dépasse largement l’offre disponible.
On retrouve plusieurs typologies architecturales caractéristiques :
- des immeubles de style haussmannien construits après l’annexion de Montmartre à Paris en 1860 ;
- des immeubles en pierre de taille des années 1880 à 1930 ;
- des maisons de ville et ateliers d’artistes hérités de l’époque où Montmartre accueillait une importante communauté artistique ;
- quelques constructions plus récentes, principalement issues des programmes de rénovation urbaine du XXᵉ siècle.
La présence historique des anciennes carrières de gypse de la Butte Montmartre a également influencé l’urbanisation du quartier et explique certaines spécificités géologiques prises en compte lors des projets immobiliers.
Répartition estimative par période de construction
- Avant 1919 : environ 50 %
- 1919 à 1945 : environ 20 %
- 1946 à 1970 : environ 15 %
- 1971 à 1990 : environ 10 %
- Après 1990 : environ 5 %
Cette prédominance de l’habitat ancien contribue fortement au charme de Montmartre, mais implique également des enjeux de rénovation énergétique, d’isolation thermique et de modernisation des logements.
Locataires vs propriétaires : un quartier très locatif
La structure d’occupation des logements est un indicateur clé pour comprendre la dynamique du marché.
Répartition estimée
- Locataires : env. 60%
- Propriétaires occupants : env. 35 %
- Autres statuts : résidences secondaires ou logements vacants.
Montmartre est avant tout un quartier locatif. Cette caractéristique s’explique par :
- des prix d’achat élevés
- une forte mobilité résidentielle
- une forte présence d’investisseurs locatifs
- la location meublée et saisonnière dans certaines zones
Pour les locataires, cela signifie un marché très compétitif, avec peu de biens disponibles à long terme.
Typologie des logements : surtout des petites surfaces
La structure des logements est un facteur déterminant du marché locatif.
Répartition par nombre de pièces
- Studios (1 pièce) : ~24 %
- 2 pièces : ~39 %
- 3 pièces : ~24 %
- 4 pièces : ~9 %
- 5 pièces et + : ~4 %
Plus de 60 % des logements sont des studios ou 2 pièces. Les grandes surfaces sont rares et très chères.
Le marché est orienté vers les jeunes actifs et les couples sans enfants.
Évolution des loyers à Montmartre depuis 2019
Le marché locatif à Montmartre a connu une évolution continue depuis 2019, marquée par une tension croissante et une hausse progressive des prix. Ci-dessous vous trouverez l’évolution des loyers depuis 2019 selon le type de location, le nombre de pièces et l’époque de construction dans les secteurs administratifs, Grandes-Carrières et Clignancourt.
Pour Montmartre même, voici les Prix de location au m2 et prix de vente au m2 selon le site SeLoger :
Depuis 2019, les loyers à Montmartre ont augmenté sous l’effet de trois facteurs principaux :
- raréfaction de l’offre locative
- retour de la demande internationale
- pression des locations meublées et touristiques
Les studios et 2 pièces sont les plus touchés par cette hausse, car ils concentrent l’essentiel de la demande.
Vivre à Montmartre : à quoi s’attendre ?
S’installer à Montmartre implique de comprendre plusieurs réalités :
Les avantages
- un cadre historique exceptionnel
- une vie de quartier dynamique
- une proximité des transports en commun
- une forte identité culturelle
- une magnifique vue sur Paris si vous avez de la chance
Les contraintes
- des loyers ou prix au m2 à l’achat plutôt élevés
- une forte concurrence pour les logements
- du bruit et une affluence touristique importante dans certaines zones
- rareté des grands appartements
Le marché du logement à Montmartre est l’un des plus dynamiques et contraints de Paris. Entre forte attractivité, rareté de l’offre et pression touristique, et les loyers continuent d’augmenter, en particulier sur les petites surfaces.
Pour les locataires comme pour les investisseurs, Montmartre reste un marché premium, exigeant et très concurrentiel.
L’application Montmartre Connect est disponible sur Google Play (Bientôt sur l’App Store) :
